Trannoy

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Un impôt immobilier tout en un : rendement, progressivité et faisabilitéGuillaume Bérard et Alain Trannoy, Revue de l'OFCE, Volume 161, Issue 1, pp. 177-224, 2019

We examine the feasibility of a single property tax on the property and real estate holdings of households that would replace all the existing taxes on this type of wealth, in particular, the property tax, the IFI tax, the DMTO tax, the tax on real estate capital gains and the tax on rental income received by landlords. Net property worth, after deducting real estate debt and 50,000 euros for the value of the principal residence, would be taxed at a rate of 1% up to the threshold of the IFI (1.3 million euros) and at 1.5% beyond that. The revenue would be shared between the State and the local authorities through an equalization fund. After presenting the reasons underlying our reform proposal, we first assess the profile of the tax yield and tax burden according to income, family size and age by drawing on the INSEE wealth survey (enqu?te Patrimoine). The partial decorrelation of real estate income and assets makes a large tax yield difficult, even if the expected tax revenue is equivalent to the revenue lost from the taxes replaced. A cap on a single property tax in terms of disposable income would bring down its yield fairly quickly. JEL?classification: H23, H61, H71, R51

De l'utilité de l'impôt pour freiner l'effet de levier du « hors-bilan » des banques / About the Utility of Taxation to Curb the Impact of Leverage Effect of Banks Off-Balance SheetJean-Paul Nicolaï et Alain Trannoy, Revue d'économie financière, Volume N° 131, Issue 3, pp. 151-169, 2018

[Fr] Les normes comptables IFRS ont intégré dans le bilan des banques l'essentiel des instruments financiers dérivés que nous considérons ici sous le terme de « hors-bilan », au prix d'une certaine invisibilité de leur « effet de levier ». Nous décrivons l'activité des banques de financement et d'investissement et montrons que ces instruments dérivés correspondent à une fonction d'intermédiation du risque dans l'économie où les banques ne « portent » pas ce risque au bilan, contrairement au métier bancaire traditionnel de « transformation ». Nous décrivons la banque comme une source d'« accroissement des possibles de la taille du marché » que nous définissons au préalable d'une manière générale. Une telle source, comme toute innovation, est synonyme de risque. Le « hors-bilan » bancaire apparaît dans ce cadre comme un effet de levier sans limite naturelle. Nous étudions alors ce que pourraient être des fiscalités adaptées à trois objectifs différents : corriger et capter les rentes, limiter le risque systémique, maîtriser l'« accroissement des possibles ». Une assiette considérant une mesure des engagements en valeur absolue associés aux positions sur les produits dérivés, dans le bilan des banques, paraît pertinente pour limiter l'accroissement des possibles et, partant de là, le risque.
[Eng] The accounting standard IRFS have integrated the bulk of derivatives (the off-balance sheet in this paper) in the balance sheet of the banks at the cost of masking their leverage effect. We describe the bank activity and we show that these derivatives correspond to a financial intermediation function of the banking system, which supplements the standard lending role of banks. We show that the banking activity naturally increases the possibility set of the capital market that we define in general terms. As all innovations, this increase bears additional risk. The off-balance sheet appears in this framework as bringing a leverage effect without natural limit. We study what could be the role of different types of taxes: first, correcting and capturing the rents, second, limiting the systemic risk, third, mastering the “growth of the feasible set”. A tax base consisting in financial liabilities (in absolute value) associated to positions on financial derivatives may be viewed as well-focused to limit the growth of the possibility set and therefore of the risk.

Taxation foncière redistributive : une fondation macroéconomique du georgismeAlain Trannoy, Revue Française d'Économie, Volume 33, Issue 1, pp. 181-218, 2018

Les idées d’Henry George ont semblé être enterrées pendant plus d’un siècle. Sa principale idée était de financer un revenu de base au moyen d’une taxe prélevée uniquement sur la rente foncière. Après avoir montré que le retour du capital, tel que mis en avant par Thomas Piketty, peut plutôt s’interpréter comme un retour sur le devant de la scène de la rente foncière, nous construisons un modèle augmenté d’accumulation du capital à la Judd : les capitalistes possèdent de la terre qui est louée aux travailleurs pour qu’ils se logent, et en retour ceux-ci louent leur force de travail aux capitalistes. Nous montrons tout d’abord que la taxe sur le capital n’est pas une taxe de premier rang, puis qu’une taxe foncière ou une taxe d’habitation sont des taxes de premier rang qui permettent de financer un supplément de revenu aux travailleurs. En particulier, la taxe d’habitation est entièrement supportée par les propriétaires. Sa suppression devrait donc se traduire par une hausse des loyers. Si la terre urbaine est en quantité fixe, les loyers, y compris les loyers imputés, augmentent en proportion du revenu national pour une élasticité de la quantité de logement par rapport au loyer relativement inélastique (inférieure à 1) quand la population augmente. En conclusion, nous abordons le volet préconisations en matière fiscale auquel conduit ce type d’analyse, en évoquant la suppression de la taxe d’habitation, la création de l’impôt sur la fortune immobilière et la cotisation foncière des entreprises.

Is high-skilled migration harmful to tax systems’ progressivityLaurent Simula et Alain Trannoy, IZA World of Labor, pp. 423-423, 2018

Decreased transportation costs have led to the transmission of ideas and values across national borders that has helped reduce the barriers to international labor mobility. In this context, high-skilled individuals are more likely to vote with their feet in response to high income taxes. It is thus important to examine the magnitude of tax-driven migration responses in developed countries as well as the possible consequences of income tax competition between nation states. More specifically, how does the potential threat of migration affect a country’s optimal income tax policies?

Neighbor discrimination theory and evidence from the French rental marketPierre-Philippe Combes, Bruno Decreuse, Benoît Schmutz et Alain Trannoy, Journal of Urban Economics, Volume 104, Issue C, pp. 104-123, 2018

This paper describes a novel concept of customer discrimination in the housing market, neighbor discrimination. We develop a matching model with ethnic externalities in which landlords differ in the number of apartments they own within the same building. Larger landlords are more likely to discriminate only if some tenants are prejudiced against the minority group. Observing that minority tenants are less likely than majority group tenants to live in a building with a single large landlord is thus evidence of neighbor discrimination. We show empirically that African immigrants in France are significantly less likely to live in a building owned by a single landlord. This increases the probability that African immigrants live in public housing in localities with more single-landlord private apartment blocks.

Book review of "Success and Luck: good fortune and the myth of meritocracy" Robert H. Frank, Edited by Princeton University Press, 2016. pp187.Alain Trannoy, The Journal of Economic Inequality, Volume 16, Issue 1, pp. 123-125, 2018
Social Justice, Well-Being and Economic OrganizationGianluca Grimalda, Fernando Filgueira, Marc Fleurbaey, Katherine gibson, Carol Graham, Rubén Lo Vuolo, Kalle Moene, Reema Nanavaty, Hiroshi Ono, John Roemer, et al., 2018-07, Volume Volume 1: Socio-Economic Transformations, pp. Ch8:313-355, Cambridge University Press, 2018
Inégalités de Talent et Egalité des ChancesAlain Trannoy, Pierre-Michel Menger (Eds.), 2018-09, pp. Ch7, PUF, 2018

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The impact of the 2014 increase in the real estate transfer taxes on the French housing marketGuillaume Bérard et Alain Trannoy, Economie et Statistique / Economics and Statistics, Issue 500-501-502, pp. 179-200, 2018

This paper estimates the effects of an increase in the share of the real estate transfer taxes (RETT) going to the French départements from 3.80% to 4.50%. Not all the départements voted the RETT increase on the same date, which is the starting point of a natural experiment. Using a difference-in-differences design, we estimate two main effects. (1) An anticipation effect, one month before the implementation of the reform, in order to avoid the RETT increase. (2) A retention effect in the post-reform period. In the end, the net effect (retention minus anticipation) corresponds to an average drop in transactions of around 6% over the first three months after the reform, that is, approximately 15,000 transactions lost at national level. If we find a short term effect of the reform, we do not find evidence of a medium- or long-term effect.

Introduction générale – Le logement : un bien espace-temps / Introduction – Housing: A space-time goodAlain Trannoy, Economie et Statistique / Economics and Statistics, Issue 500-501-502, pp. 5-11, 2018

[Fr] Le logement est le bien capital dans tous les sens du terme pour les ménages, en même temps bien de consommation par le flux de services qu’il prodigue et élément constitutif essentiel du patrimoine pour les propriétaires. Capital aussi, car représentant plus qu’un quart des dépenses de consommation des ménages, une hausse des loyers ou des prix a tout de suite des répercussions très importantes sur le niveau de vie, sur les choix de localisation, sur les mobilités, sur les choix d’épargne. Le logement est capital également car il est unique comme élément d’un espace-temps, espace et temps absolument indissociables pour l’occasion. Tous ces thèmes trouvent un écho dans ce numéro spécial riche d’approches et de perspectives différentes qui apportent de précieuses informations sur nombre de questions en suspens.
[Eng] Housing is a crucial good for households, both as a consumer good via the flow of services it fosters, and as an essential component of a homeowner’s wealth. It is also crucial because it accounts for more than a quarter of household’s expenses, and an increase in rent or property prices instantly has a major impact on their living standards, choice of location, mobility, and savings options. Finally, housing is also crucial because it is unique as an element of space‑time, space and time that cannot be separated in this instance. These themes are examined in this special issue, with a variety of approaches and different perspectives, providing valuable information on a number of outstanding issues.