La coïncidence entre 1997 et 2007 d’un grand nombre de futurs retraités avec la très forte hausse des prix du résidentiel est-elle fortuite ? En se basant sur des éléments temporels et géographiques, complétés par un modèle de panel, cet article tend à confirmer l’existence d’une causalité démographique. La prise en compte de ces facteurs démographiques, en absolu et en structure, fait de plus apparaître comme minimes les effets des taux, des revenus, de la construction et du divorce, sur les prix. Dans le contexte actuel de « papy-boom », le modèle suggère une lente érosion des prix. Toutefois, une question se pose dès aujourd’hui, celle d’une concurrence intergénérationnelle. Alors que près de 75 % des retraités sont propriétaires, l’orientation pro-« papy-boomers » de la politique du logement mérite d’être interrogée. Cette modification de la circulation du patrimoine immobilier entre les générations est aussi une modification spatiale qui a des conséquences sur les territoires locaux. Nous constatons que si les pertes de richesse immobilière sont amplifiées pour certains départements français, d'autres bénéficient de ce choc du vieillissement.